银行按揭贷款屡屡迟到 二手房交易受到影响

瞿小姐这几天心急如焚。从去年11月初，她正式向银行提出贷款以来，至今已经4个多月，她依旧没拿到房款。“上家每天来电话咆哮着质问我房款为何还不到账。而我则眼睁睁看着自己花了大把银子的房子迟迟住不进去。”银行迟迟不放贷款令瞿小姐和上家头疼不已。记者从多家房产中介了解到，瞿小姐遇到的难题最近成为一种普遍现象。因为刚开年，一般最近这段时间是贷款最松、额度最富裕的阶段。但今年以来，不仅国内大型银行恢复首套房基准利率，首套房贷款不再享受优惠，而且银行放款周期也变长了。多家中介公司，抱怨影响了二手房的交易。

中介催促：要买快买

昨天上午，记者来到了徐家汇区域的几家中介。其中一家中介店员推门而出跟记者“搭讪”。“最近听说外地房子价格降了不少，想看看徐家汇附近的房子情况。”记者顺势说道。

“外地是外地，在上海这个地段，又是学区房，没可能降的。你还不快点买，只有越来越贵。”这名中介边说边递上名片，“你要看哪几个小区的房子，两房还是三房，外面贴的都是过时的信息，我电脑帮你查查。”记者询问了徐家汇花园、锦汇苑等几个小区的价格。中介一听记者的需求，就笑着说：“你是想给孩子买学区房吧！要买得加速了，最近房贷卡得紧，放款速度很慢，有些人去年买的房，到现在银行还没给钱。”

记者又接连走访了汉宇、中原等三四个房产中介，中介人员都言辞凿凿地说，最近二手房的成交周期被拖得很长，他们催促着，“如果想要为了孩子入学买房得加速了。”

一位中介人员一脸严肃地跟记者说：“不是跟你开玩笑，最近我做了几笔生意都遇到这个问题。现在买二手房的，大部分置换改善型客户都是用本套房子卖掉所得的钱，来作为下一套买进的房子的首付，然后再贴一部分钱，再贷款一部分钱来买房。如果客户卖掉房子的钱到位不及时的话，将直接导致其作为下家时的违约。”因为在整个房产交易流程中，银行贷款合同审核通过的时间晚于签合同的时间，也就是说上家先建立买卖关系，下家必须对他所签署的合同进行履约，履约就包括了房款的准时支付。房款包括了银行按揭部分，而银行按揭什么时候到是下家掌控不了的，也会对交易的各个环节造成影响。

优惠取消拉长成交周期

据悉，国内大型银行取消了首套房贷款基准利率下浮10%-15%的优惠，而一些小银行及外籍银行虽然可能还有首套贷款利率优惠，但也仅限于5%左右下浮。他们在贷款资格许可或审核流程方面，资料要求比较高，周期也比较长。银行房贷与房地产息息相关，取消首套房贷款优惠，延长放款时间，势必会对房产交易产生一定影响。

“我们并没有叫停房贷业务，至于什么时候能审批下来就不知道了。如果能放下款来也肯定是按基准利率，很难打什么折扣。”昨天下午，记者致电一家国家银行的网店询问房屋贷款的具体事项，对方在电话中坦言，暂停房贷并不是官方口径的停止贷款，只是部分网店额度比较紧张。有房贷要求的客户仍可写申请材料上报审批，但贷款下放的时间银行无法承诺。“甚至有可能我们会把房款分两笔发放，先放公积金，再放商贷部分。”

德佑地产研究总监陆骑麟也认为，首套房贷优惠利率的取消对于当前的上海二手房市场确实产生了一些影响，“当前二手房市场上有60%－70%客户都是首套房贷款的。但实际上，去年年底，二手房市场上能拿到首套房贷优惠利率的客户就很少了。很多在去年9、10月份购房贷款的客户刚刚才放出贷款，而贷款周期、放款周期的延长，更多地使二手房成交周期被延长。”

[律师支招]

建议上家为下家放宽到款时间

购房者还会担心与上家或是开发商购房合同已签，而贷款合同却迟未发放，这样算不算违约，会不会产生交易纠纷呢?上海君悦律师事务所朱平晟律师提醒购房者，购房者在落实买卖行为前，可至贷款的银行先摸清楚自己的贷款资格，包括首付几成的条件、享受怎样的利率等。

购买二手房时，在签的合同中，可将房款到账时间点尽量留些余量，不要把时间压得很紧，避免银行延迟放款导致违约。同样地，上家在与新买进的这套房子的业主签订合同时，也可相应把到款时间再放宽一点，大家都留有余地，避免往后在履约过程中造成不必要的纠纷和麻烦。

而购买商品房时，在商品房买卖合同中都会约定要在什么时候办理银行按揭手续，提交按揭资料。如果是购房者根据开发商的意思在约定期限内提交了购房贷款所需的资料和申请，而由于银行审批或是其他原因，银行未发放贷款，那么，责任就不应该是购房者的，并不能算违约。

因此，在贷款买房过程中，购房者应和经销商约定的内容提交贷款所需资料。在约定时间内将资料和申请提交之后，贷款未发放或迟发放，不会算作购房者违约。