房贷风险“狼来了”吗？

近段时间，房地产业可谓狼烟四起，杭州楼盘项目跳水、网传少数银行停止房地产开发贷款、南京有银行对首套个人房贷利率狂涨至基准利率的1.3倍……这几条消息，反映在本周一的股市上，就是地产股暴跌。

历史经验表明，如果在一段时间内，媒体频频报道诸多房地产贷款收紧的消息，虽然具体个案不一定属实，但基本可以判断确实整体收紧已是事实。

众多所周知，房地产业是准金融行业，资金是行业和企业的命根子，而银行贷款又是资金的主要来源。回顾历史，2009年货币放水，全国信贷新增近10万亿，楼市上演了屌丝逆袭，由年初的严冬，迅即跳至年中的暑夏。而2011年信贷紧缩，尤其是四季度首套房贷利率折扣没了踪影，结果是房价下跌，同样在上海、北京、深圳、杭州等地出现了老业主闹事。

此番信贷紧缩，是否属实？媒体报道，少数银行停贷，其中已有交通银行等否认，而兴业银行只是暂停部分业务，主要包括狭义口径的房地产供应链金融业务(如钢铁、水泥和施工)、夹层融资业务(主要是股权融资擦边球业务)以及房地产开发贷款，不包括土地储备贷款和按揭贷款。南京一家专业房产网站对19家银行进行了房贷摸底，除招商银行回应基本不做房贷业务以外，工农中建“四大行对于首套房业务办理，商贷利率已经全线提至基准。

历史经验表明，如果在一段时间内，媒体频频报道诸多房地产贷款收紧的消息，虽然具体个案不一定属实，但基本可以判断确实整体收紧已是事实。

房地产贷款分为三块，土地开发贷、房产开发贷和个人房贷。尤其是个人房贷和房产开发贷的变化趋势非常一致。从去年下半年开始，个人房贷就开始持续收紧，原来很多商业银行的首套房贷利率能打八五折，去年四季度优惠减少，现在除了个别银行及针对特定客户以外，基本已无优惠，反倒越来越多的实行上浮。另外，每年第一季度，都是房贷集中发放的时段，而今年则不同，去年四季度积压的很多房贷单子，今年一二月份仍没放行。由此可推测，开发贷必然同样紧缩。

从国家政策导向分析，2006年开始，几乎每年，央行都会在某些文件或会议上，警示房地产金融风险，近几年更频频将防范地方债务风险与房地产风险相提并论。原因有两点：一是中央持续地进行房地产调控，央行也须配合；二是随着房价持续上涨，房地产业风险度上升，银行不仅担心房地产贷款收不回来，还得考虑以房地产作为抵押物的其他贷款的风险。

2013年12月举行的中央经济工作会议提出：做好2014年经济工作，必须继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，着力防控债务风险。显而易见：影子银行、地方政府债务、房地产金融和民间融资担保等重点领域，仍将成2014年重点关注对象。

关于个人房贷政策，央行在2013年第四季度货币政策执行报告中提出：2014年落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。

如果说过去几年，央行所谓的防范房地产风险，商业银行还不太放在心上，那么经历去年楼市高烧之后，商业银行对于未来的市场走势，尤其是关于降温、降价方面的动态，将变得非常敏感。过去两年温州与鄂尔多斯的崩盘，近段时间杭州降温、常州降价、襄阳有楼盘被老板放弃等等新闻，都让商业银行神经紧张。

如果说2012年房贷宽松，2013年前松后紧，那么2014年将会保持偏紧态势。而这，将对稳定房价起到重要作用。2014年全国楼市将在振荡中降温，即便是过去一年多上涨劲爆的一线城市，房价也不可能继续大涨了。