房贷收紧 二次购房贷款详细实用攻略

“金九银十”开局首周，房地产市场再显转暖迹象。房地产部门公布的数据显示，自8月初市场交易量反弹以来，房地产走势逐渐从价滞量涨演变为量价齐升。上海市近期新开楼盘中，除8月初出现过少数开发商一次性降价20%的特殊情况，此后的价格已随交易量一同回升。

然而，随着政府对房地产行业调控的深入，各项银行信贷也随之收紧。而对于普通购房者来说，无论外部环境如何，用最低的成本买到想买的房子是根本，而大多数人也因此徘徊在二套房贷的边缘。

如果你正愁对策，不妨往下看，自有专家给你支招。

一次性付款PK按揭贷款

A先生最近想在浦东购置一处新房产，因为妻子怀了孩子，于是希望换一处大房，给宝宝一个更好的环境。但因为买第一套房时贷过款，就算把第一套房子卖了做第二套的首付款，购房贷款时也只能算作“二套房”客户来对待。A先生在新楼盘售楼处得知，一次性付款能有1%-3%的价格优惠，于是动起了“以房养房”的主意。

如果是采用二套房按揭贷款的方式购房，那么A先生需要给出5成首付，银行给出的贷款利率是基准利率的1.1倍;如果采用一次性付款方式，那么购房总价可以便宜3%，而这多出来的5成购房款可以用第一套房做抵押贷款获得，贷款利率同样是基准利率的1.1倍。在贷款利率相同的情况下，如果能够足额支付购房款，那么在购房总价上就可以降低3%的成本。

案例关键：第一套房做抵押贷款最高只能贷到房产价值的7成，这部分资金必须要足以支付第二套房剩余的5成款项，不然就无法获取3%的购房优惠。而银行一般都由指定第三方机构进行房产价格评估，是否“足额”具有一定的不确定性。

公积金贷款PK商业贷款

B先生的需求与A先生类似，不同的是B先生的首套房还在还贷中，无法进行抵押贷款，自然只能选择用二套房贷款来完成自己的购房计划。B先生遇到的情况是，B先生购买首套房是在婚前，但根据目前“以家庭为单位”认定购房套数的政策，虽然妻子名下没有贷款，但也无法以妻子名义购买房产享受首套房待遇。

不过在进行二套房贷款时，银行人士建议B先生仍可用妻子的公积金进行贷款。只是申请公积金二套房贷时，可贷数额将降至总额的50%，即在没有补充公积金的情况下(按照上海市的规定)，B先生妻子可申请10万元公积金贷款，如果有补充公积金则为15万元。

目前公积金贷款利率为3.78%，相比商业贷款中的二套房贷利率6.53%(1.1倍基准利率)仍优惠不少。以总额100万商业贷款、20年期等本息还款方式来计算，全部采用商业贷款总共需支出利息79.36万元;而以10万元公积金贷款+90万元商业贷款、20年期等本息还款方式来计算，需要支付的利息总额为75.81万元。两相比较，可节省利息3.55万元。

案例关键：夫妻双方仍有部分公积金贷款额度可用，那么，用足公积金贷款余额进行组合贷款将比用纯商业贷款来得更为划算。

二次购房首选“气球贷”

C先生最近犯了愁，自从新国十条发布以来，商业银行对房贷的要求是越来越高。不只三套房不能贷，连二套房都一律执行1.1倍基准利率，相比最优惠时的7折优惠利率整整高了2.37个百分点。先前还有听说二套房能有基准利率的情况，9月初一打听银行已经一律无此优惠。

中介公司提醒C先生，虽然二套房贷利率已经统一调高至1.1倍基准利率，但是少数银行的创新房贷理财产品还是可以降低购房者整体利息支出，而其中首选就是深发展的“气球贷”。

“气球贷”的特点是贷款期限较短，对应的利率支出也较低，能够节省利息支出，前期还款压力较小。如果还款记录良好，期后可安排再融资。目前深发展主推的“气球贷”产品以3年期为主，二套房贷执行3年期基准利率上浮10%，与5年期基准利率持平。每期还款额度以20年期或30年期计算(客户可自行选择)，还款方式可在等额本息或等额本金之中选择。到3年期满时，如果没有不良逾期记录，客户可申请再次进行3年期“气球贷”，以此类推直至期满。

案例关键：气球贷仅有少数银行推出，客户可选银行不多。还款期内，客户必须保持良好的还款记录，以便在3年期满后继续申请该项业务。

小贴士：银行创新房贷产品一览

除上述主要房贷案例外，另有一些创新产品也可满足特殊情况客户的需求。

“双周供”等同于提前还款

“双周供”产品以14天作为每期还款期限，即一年还款26次，相当于月供13次。其效果在于，每期还款数额减半，每年自动多一个月提前还款。该产品适合于流动资金充裕，且有提前还款计划的人群。

“存抵贷”提升闲置资金收益

“存抵贷”是将活期存款账户与贷款账户绑定，一旦存款账户余额超过指定数额(一般为5万)，银行就将超出部分按一定比例(一般为85%)视作提前还款，节省的贷款利息作为理财收益返还客户。

该产品在减轻贷款利息支出的前提下，将闲置资金收益最大化。比较适合收入现金流不稳定，有提前还款需求的人群。

“接力贷”让不可能成为可能

对于部分刚刚工作，不具备大额还款能力，或者还未工作但有购房需求的人来说，“接力贷”是让不可能成为可能的最好办法。

该产品以仍在工作中的父母作为还款人，购房人(子女)作为担保人进行还款。简单来说就是“子女买房，父母还款”。只要父母还款能力满足要求，子女信用记录良好，便可操作。但目前仅有少数银行留存该业务，具体要视情况而定。

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