购房人必须在开发商指定银行办贷款吗？

当前，受宏观调控的影响，银行信贷正在收紧，最近听说有开发商和银行之前也因此出了问题。

某开发商和某银行在去年建立合作关系，签署了个人购房贷款的《合作协议》，约定：这家开发商开发的某个楼盘的购房贷款原则上只由这家银行做。春节后这个楼盘推出了一批房子，但是该银行却因为上级总行要求收紧信贷，原先的放贷条件出现了变化，导致买房人要么是贷不了款要么是不符合贷款条件。照理说，买房人可选择其他银行贷款，但是由于银行和开发商有约在先，所以一定程度上导致换行贷款也有困难。于是，开发商要求和银行修改《合作协议》，包括可选其他银行贷款、还有在原有贷款条件不能满足的情况下，银行和开发商之间的其他合作条件的调整等，银行方面坚持不肯修改，双方因此闹的很不开心。就此引出以下问题：

一、开发商为什么要向购房人指定贷款银行？

要了解这个问题，首先要明确开发商与银行签订《合作协议》的主要目的：

1、合作银行为开发商提供开发贷款；

2、银行获得该楼盘购房客户的贷款业务，排除其他银行的竞争；

3、开发商要为购房客户承担阶段性连带担保责任；

4、银行承诺在贷款审批和下款的效率上给予优先。

二、买房人是否受开发商指定贷款银行的影响，贷款权利难道应受银行与开发商约定的限制吗？

回答是否定的，付款是购房人的义务，但选择向哪家银行贷款却是购房人的权利，购房人可以自选按揭银行（如：购房人自选的银行能提供更多的贷款成数或更优惠的利率），开发商无权强迫购房人在其指定银行办贷款。如因开发商限制购房人贷款银行的选择而影响其付款义务的履行，购房人无需承担违约责任。

三、上述情况下，开发商能要求变更合作协议吗？

2009年5月13日起实施《合同法》司法解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”所以，因宏观调控影响到《合作协议》履行的，开发商可以向银行方面提出变更合作方式的要求。

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